Uno de los mayores obstáculos para comprar una vivienda en España no es solo conseguir que te aprueben la hipoteca: es tener ahorrada la entrada que te va a pedir el banco. En este artículo te explicamos cuánto suelen financiar realmente las entidades en 2026, cuándo es posible acceder a porcentajes más altos, y cómo calcular con precisión cuánto necesitas tener ahorrado antes de empezar a buscar piso.
La regla general: financiación hasta el 80%
Como norma general, los bancos en España financian hasta el 80% del menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación de la vivienda. Esto significa que, salvo que encajes en alguna de las excepciones que veremos más abajo, necesitas cubrir con ahorro propio al menos el 20% restante, más los gastos asociados a la compra.
Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 €, el banco financiaría como máximo 160.000 €, y tendrías que aportar 40.000 € de tu bolsillo solo para la entrada, sin contar impuestos ni otros gastos.
Por qué también necesitas ahorrar un 10-12% adicional
Además de la entrada, comprar una vivienda conlleva una serie de gastos que no se incluyen en la hipoteca y que debes tener ahorrados aparte:
- Impuestos (ITP en vivienda de segunda mano, o IVA + AJD en obra nueva): entre el 6% y el 10% del precio según la comunidad autónoma.
- Notaría: desde la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) de 2019, este gasto lo asume el banco, no el comprador.
- Registro de la propiedad: también corre a cargo del banco desde la LCCI.
- Gestoría: igualmente asumida por el banco en la mayoría de operaciones.
- Tasación de la vivienda: este es uno de los pocos gastos que sigue pagando el comprador, con un coste habitual de 250-450 €.
En la práctica, entre impuestos y los gastos que aún corresponden al comprador, conviene reservar un 10-12% adicional del precio de la vivienda, sumado al 20% de entrada. Es decir, para comprar una vivienda necesitas tener ahorrado aproximadamente un 30-32% de su valor total, no solo el 20% de la entrada.
Ejemplo completo de cuánto necesitas ahorrado
Para una vivienda de 180.000 €, con financiación estándar del 80%:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Entrada (20%) | 36.000 € |
| Impuestos y gastos (10-12%) | 18.000 € – 21.600 € |
| Total ahorro necesario | 54.000 € – 57.600 € |
Esta es la cifra que sorprende a muchos compradores primerizos: no basta con ahorrar el 20% de entrada, sino que hay que sumarle los gastos, que en muchos casos suponen un tercio adicional del importe de la entrada.
Cuándo puedes financiar más del 80%
No todo el mundo necesita cubrir ese 20% de entrada. Existen varias situaciones en las que los bancos, u otros mecanismos públicos, permiten financiar un porcentaje mayor:
Aval ICO para jóvenes y familias con menores a cargo
El programa de avales ICO para primera vivienda permite financiar hasta el 95% o el 100% del precio de la vivienda, en lugar del 80% habitual, mediante una garantía pública que cubre hasta el 20% del préstamo (25% si la vivienda tiene una calificación energética elevada, entre A y D). Los requisitos principales en 2026 son:
- Ser menor de 35 años, o formar parte de una familia con menores a cargo (sin límite de edad en este segundo caso).
- No superar un límite de ingresos brutos anuales que varía según la provincia (entre 4,5 y 7,5 veces el IPREM, lo que en las zonas más caras puede llegar a unos 63.000 € anuales).
- No tener otra vivienda en propiedad, salvo excepciones como herencia, divorcio o vivienda inhabitable.
- No superar un patrimonio neto máximo (elevado en 2026 hasta 150.000 €).
- Que la vivienda no supere un precio máximo, que también varía según la comunidad autónoma.
- Que sea tu vivienda habitual: no aplica para segundas residencias.
Este programa, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) junto con el Ministerio de Vivienda, está vigente hasta el 31 de diciembre de 2027, aunque conviene no esperar al último momento, ya que la dotación de fondos es limitada. Es importante señalar que el aval ICO cubre la falta de entrada, pero no elimina el requisito de ingresos suficientes para pagar la cuota mensual: seguirás necesitando cumplir el ratio de esfuerzo habitual que exige cualquier hipoteca.
Hipotecas jóvenes de algunos bancos
Al margen del aval ICO, varias entidades ofrecen sus propias «hipotecas joven» con financiación de hasta el 90-95% para menores de 35-40 años, aunque suelen exigir a cambio una vinculación más fuerte (nómina, seguros) o un tipo de interés algo superior al de sus hipotecas estándar.
Viviendas de protección oficial (VPO)
Las viviendas protegidas suelen permitir financiaciones más altas que las viviendas libres, en algunos casos hasta el 95%, aunque las condiciones dependen de la normativa de cada comunidad autónoma.
Viviendas propiedad del banco (adjudicadas)
Cuando compras una vivienda que pertenece al propio banco (procedente de una ejecución hipotecaria anterior), algunas entidades ofrecen financiación de hasta el 100%, como forma de facilitar la venta de estos inmuebles de su cartera.
Ayudas autonómicas complementarias
Varias comunidades autónomas ofrecen avales propios adicionales para la compra de primera vivienda, con porcentajes y requisitos distintos según el territorio (por ejemplo, avales de hasta el 15-20% del valor de tasación en algunas regiones). Estos programas se pueden combinar en algunos casos con el aval ICO estatal, aunque conviene consultar la compatibilidad exacta en cada convocatoria.
Cómo calcular cuánto necesitas ahorrado en tu caso
- Define el precio máximo de vivienda que puedes plantearte, en función de tu ahorro disponible y de si puedes acceder a alguna de las excepciones anteriores.
- Calcula el 20% de entrada (o el porcentaje que corresponda si accedes a financiación superior al 80%).
- Suma entre un 10% y un 12% adicional para impuestos y gastos de compra.
- Resta lo que ya tengas ahorrado para saber cuánto te falta, y si te compensa esperar a ahorrar más o explorar alguna de las vías de financiación ampliada.
- No olvides un colchón adicional para la mudanza, posibles reformas o mobiliario, que no forma parte de la hipoteca ni de los gastos de compra pero suele ser necesario nada más entrar a vivir.
Conclusión
En 2026, la mayoría de bancos sigue aplicando la regla clásica del 80% de financiación, lo que obliga a tener ahorrado en torno al 30-32% del precio de la vivienda entre entrada e impuestos/gastos. Sin embargo, si eres menor de 35 años, formas parte de una familia con menores a cargo, o encajas en alguna de las excepciones que hemos visto (VPO, vivienda joven, aval autonómico, vivienda adjudicada), es posible reducir drásticamente ese ahorro previo necesario, en algunos casos hasta cubrir solo los gastos de compra. Antes de descartar la compra por falta de ahorro, merece la pena revisar con calma si cumples los requisitos de alguno de estos programas.
Preguntas frecuentes
¿El aval ICO es lo mismo que la entrada? No exactamente: el aval ICO es una garantía pública que permite al banco prestarte hasta el 95-100% del valor de la vivienda, sustituyendo la necesidad de aportar el 20% de entrada. Sigues necesitando cubrir los gastos de compra (impuestos, tasación) y cumplir los requisitos de ingresos para la cuota mensual.
¿Puedo combinar el aval ICO con una ayuda autonómica? En algunos casos sí, pero depende de la normativa de cada comunidad autónoma y de la convocatoria vigente en cada momento. Conviene consultarlo directamente antes de dar por hecho la compatibilidad.
¿Qué pasa si no llego al 20% de entrada y no cumplo los requisitos del aval ICO? Puedes explorar avales autonómicos, hipotecas jóvenes de algún banco concreto, ampliar el plazo de ahorro, o valorar un avalista (normalmente un familiar) que refuerce la garantía ante el banco.
¿La financiación superior al 80% tiene peores condiciones de tipo de interés? No necesariamente por el hecho de tener aval ICO, pero algunas hipotecas jóvenes con financiación ampliada sí pueden tener un tipo algo superior o exigir más vinculación que una hipoteca estándar al 80%.
Nota: los requisitos y límites del aval ICO citados corresponden a julio de 2026, tras la actualización de umbrales de renta y patrimonio del 19 de junio de 2026. Estos programas cambian con cierta frecuencia: verifica siempre los requisitos vigentes en la web del ICO o del Ministerio de Vivienda antes de publicar o actualizar este artículo.