Lo esencial en 30 segundos
Si tu hipoteca variable tiene más de tres años, pasarla a tipo fijo con tu propio banco no puede costarte ninguna comisión: lo prohíbe la Ley 5/2019. Durante los tres primeros años el máximo es del 0,05 % del capital, y solo si amortizas algo en la operación.
Lo que sí pagarás son los gastos de notaría y registro, que la ley rebaja mucho en estos casos. En la práctica, el cambio suele costar unos pocos cientos de euros, no miles.
La pregunta importante no es cuánto cuesta cambiar, sino si te compensa. El euríbor cerró agosto de 2026 en el 2,954 %, según el Banco de España, casi un punto más que un año antes. Con ese dato, muchas hipotecas variables ya pagan más que una fija nueva. Más abajo tienes un ejemplo con números para comprobarlo en tu caso.
Nota: muchos artículos todavía hablan de un límite del 0,15 %. Ese porcentaje era el de la redacción original de 2019; desde noviembre de 2022 el tope es del 0,05 %.
Las tres formas de pasar de variable a fija
Hay tres caminos. Casi siempre conviene probarlos en este orden, de más barato a más caro.
1. Novación con tu banco actual
Pides a tu banco que cambie el tipo de interés del préstamo que ya tienes. Es la vía más sencilla: mismo banco, misma hipoteca, sin tasación nueva en la mayoría de los casos.
El inconveniente es que no tienes con qué negociar. Tu banco sabe que cambiarse cuesta tiempo y puede ofrecerte un fijo peor que el que da a clientes nuevos. Por eso conviene llegar a esta conversación con ofertas de otros bancos en la mano.
2. Subrogación a otro banco
Otro banco «compra» tu hipoteca y te aplica sus condiciones a tipo fijo. Está regulada por la Ley 2/1994 y tu banco actual no puede impedirla.
El proceso tiene un giro útil. Cuando aceptas la oferta vinculante del nuevo banco, este se la comunica al tuyo. Tu banco tiene entonces 15 días naturales para igualarla con una novación. Si no lo hace, la subrogación sigue adelante. Muchas veces, la mejor oferta llega en esa ventana.
3. Cancelar y firmar una hipoteca nueva
Pagas la deuda con una hipoteca nueva en otro banco y cancelas la antigua. Solo tiene sentido si quieres cambiar algo más que el tipo de interés: ampliar capital, sacar a un titular tras un divorcio o reunificar deudas. Es la opción con más trámites y más gastos.
| Novación | Subrogación | Cancelación + nueva | |
|---|---|---|---|
| Banco | El mismo | Otro | Otro |
| Tasación nueva | Normalmente no | Sí | Sí |
| Qué se puede cambiar | Tipo, plazo, sistema de amortización | Solo tipo y plazo | Todo |
| Poder de negociación | Bajo si no traes ofertas | Alto | Alto |
| Trámites | Pocos | Medios | Muchos |
Cuánto cuesta realmente el cambio
El coste tiene cuatro piezas: la comisión del banco, la notaría, el registro y, en la subrogación, la tasación. El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) no se paga en su modalidad gradual: la Ley 2/1994 exime tanto la novación del tipo de interés como la subrogación.
La comisión: casi siempre cero
El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 fija estas reglas para el paso de variable a fijo, o a un mixto con al menos 3 años de tramo fijo:
- Hipoteca con más de 3 años: ninguna comisión ni compensación, ni en novación ni en subrogación.
- Hipoteca con menos de 3 años: como máximo el 0,05 % del capital amortizado, y nunca más que la pérdida financiera real del banco.
- Novación sin amortizar capital: cero, sea cual sea la antigüedad.
Estas reglas se aplican aunque tu escritura diga otra cosa: la ley prevalece sobre el contrato.
Notaría y registro: aranceles rebajados
La misma Ley 2/1994 obliga a cobrar la escritura como «documento sin cuantía», que es la tarifa notarial más baja. En el registro se aplica una rebaja del 90 % sobre el arancel normal, calculado sobre el capital pendiente.
Tabla de costes orientativos
| Gasto | Novación | Subrogación | Quién paga |
|---|---|---|---|
| Comisión (hipoteca de más de 3 años) | 0 € | 0 € | — |
| Comisión (menos de 3 años) | 0 € si no amortizas; máx. 0,05 % | Máx. 0,05 % | Cliente |
| Tasación | Normalmente no hace falta | 250–500 € | Cliente |
| Notaría | 100–300 € | 100–300 € | En subrogación, el banco nuevo. En novación, se negocia |
| Registro | 30–90 € | 30–90 € | En subrogación, el banco nuevo. En novación, se negocia |
| Gestoría | 0–300 € | 0–300 € | En subrogación, el banco nuevo |
| AJD | Exento | Exento | — |
| Total para ti | 0–700 € | 250–600 € |
El reparto de la subrogación sale del artículo 14.1.e de la Ley 5/2019, al que remite la Ley 2/1994: tasación para el cliente; notaría, registro y gestoría para el banco. En la novación la norma no lo fija con la misma claridad. Pregunta antes quién asume cada gasto y pídelo por escrito.
Los importes de notaría, registro y tasación son estimaciones de mercado para una hipoteca de 100.000 a 200.000 €. Pide siempre el presupuesto exacto antes de firmar.
Ejemplo: Laura y Marc, hipoteca firmada en 2019
Laura y Marc firmaron en 2019 una hipoteca variable a euríbor + 0,90 %. Hoy les quedan 160.000 € por pagar y 25 años de plazo. Su revisión anual toma el euríbor de agosto: 2,954 %. El nuevo tipo es, por tanto, del 3,854 %.
Y su banco les ofrece pasar a fijo al 3,35 %. Un bróker les consigue una oferta de subrogación al 3,10 % en otro banco.
| Opción | Tipo | Cuota mensual | Intereses totales pendientes | Coste del cambio |
|---|---|---|---|---|
| Seguir en variable (si el euríbor se quedara en 2,954 %) | 3,854 % | 831,69 € | 89.508 € | 0 € |
| Novación con su banco | 3,35 % | 788,18 € | 76.455 € | ~350 € |
| Subrogación a otro banco | 3,10 % | 767,09 € | 70.126 € | ~400 € (tasación) |
Cuotas calculadas con el sistema francés, sin bonificaciones ni seguros. Los intereses totales del variable suponen un euríbor constante, algo que no ocurrirá.
La subrogación les ahorra 64,60 € al mes frente al variable actual. La tasación se recupera en unos seis meses.
Pero hay que darle la vuelta a la pregunta: ¿qué euríbor medio necesitarían para que el variable les saliera mejor? Con un diferencial de +0,90 %, el variable iguala al fijo del 3,10 % si el euríbor promedia un 2,20 % durante los 25 años. Por debajo de eso, gana el variable. Por encima, gana el fijo.
| Euríbor medio de los próximos 25 años | Cuota variable | Diferencia anual frente al fijo del 3,10 % |
|---|---|---|
| 1,50 % | 709,76 € | El variable ahorra 688 €/año |
| 2,00 % | 750,44 € | El variable ahorra 200 €/año |
| 2,20 % | 767,09 € | Empate |
| 2,50 % | 792,44 € | El fijo ahorra 304 €/año |
| 3,00 % | 835,73 € | El fijo ahorra 824 €/año |
Nadie sabe dónde estará el euríbor dentro de diez años. Lo que sí compras con el fijo es certeza: saber que la cuota será 767,09 € hasta el final. Para una familia con ingresos ajustados, esa certeza tiene un valor propio.
Paso a paso para cambiar tu hipoteca a fija
- Reúne tus datos. Busca la escritura y el último recibo. Anota el capital pendiente, los años restantes, el diferencial, el mes de revisión y las bonificaciones que tienes (nómina, seguros, tarjeta).
- Pide ofertas fuera de tu banco. Solicita al menos dos ofertas de subrogación en otros bancos o a través de un intermediario de crédito inscrito en el Banco de España. Compara la TAE, no solo el TIN: la TAE incluye el coste de los productos vinculados.
- Habla con tu banco con las ofertas delante. Pide una novación a tipo fijo y que te diga por escrito quién paga notaría y registro. Si iguala la mejor oferta, la novación suele ser lo más cómodo.
- Si no la iguala, acepta la oferta vinculante del nuevo banco. Recibirás la FEIN y la FiAE al menos 10 días naturales antes de firmar.
- Espera la reacción de tu banco. Tiene 15 días naturales desde que entrega el certificado de deuda para mejorar la oferta con una novación. Si lo hace, eliges tú.
- Visita al notario. Antes de firmar, el notario te explica gratis las condiciones y levanta un acta. La firma de la escritura llega después.
- Revisa el primer recibo. Comprueba que el tipo aplicado es el pactado y que se han dado de baja los productos que ya no necesitas.
Entre la primera oferta y la firma suelen pasar entre 3 y 6 semanas en una subrogación. La novación puede cerrarse en 2 o 3 semanas.
Cuándo compensa y cuándo no
Suele compensar si:
- Te quedan más de 15 años de hipoteca y el capital pendiente es alto. Cuanto más largo el plazo, más pesa una subida del euríbor.
- Una subida de 100 o 150 € en la cuota te pondría en apuros.
- El tipo fijo que te ofrecen queda por debajo de tu tipo variable actual.
Suele compensar menos si:
- Te quedan pocos años y poco capital. El ahorro posible es pequeño y el riesgo también.
- Tu diferencial es muy bajo, por ejemplo euríbor + 0,40 %, de los que se firmaron antes de 2010. Te costará encontrar un fijo que lo mejore a largo plazo.
- Piensas amortizar mucho o vender pronto. En un tramo fijo, la comisión por amortización anticipada puede llegar al 2 % los primeros 10 años.
Errores comunes
- Fijarse solo en el TIN. Un fijo al 2,50 % que exige seguro de vida, de hogar y tarjeta del banco puede salir más caro que uno al 2,90 % sin vinculaciones. La TAE lo refleja.
- Aceptar una comisión que no toca. Si tu hipoteca tiene más de tres años, no pagues ninguna comisión por el cambio, diga lo que diga tu escritura.
- No pedir el reparto de gastos por escrito. En la novación, quién paga la notaría se negocia. Que conste en la oferta.
- Alargar el plazo sin darte cuenta. Bajar la cuota ampliando años encarece el total. Compara siempre los intereses totales.
- No mirar la comisión del nuevo fijo. Si crees que harás amortizaciones anticipadas, negocia una comisión por debajo del máximo legal.
Preguntas frecuentes
¿Mi banco puede negarse a pasar mi hipoteca a fija? Sí. La novación es un acuerdo y el banco no está obligado a aceptarlo. Lo que no puede impedir es que te lleves la hipoteca a otro banco por subrogación.
¿Puedo pasar a una hipoteca mixta en lugar de a una fija? Sí. Las mismas ventajas se aplican si el nuevo préstamo tiene un primer tramo fijo de al menos 3 años.
¿Tengo que volver a pagar el impuesto AJD? No en su modalidad gradual. La novación del tipo de interés y la subrogación están exentas por la Ley 2/1994.
¿Me pueden cobrar la comisión que pone mi escritura? No si supera los límites actuales. La Ley 5/2019 se aplica también a hipotecas firmadas antes de 2019 en este punto.
¿Cambia el plazo de mi hipoteca? Solo si lo pactas. En la subrogación puedes modificar el tipo y el plazo; en la novación, también el sistema de amortización.
¿Cuánto tarda todo el proceso? Entre 2 y 6 semanas, según la vía y la rapidez de los bancos.
Aviso y fuentes
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una recomendación personalizada. Las condiciones de cada hipoteca dependen de tu contrato y de tu perfil. Antes de firmar, revisa la FEIN y consulta con tu entidad o con un asesor independiente.
Fuentes oficiales:
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE, texto consolidado): artículo 23.6 (comisiones) y 14.1.e (reparto de gastos).
- Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE): artículos 2, 7, 8 y 9.
- Banco de España, nota de prensa del euríbor de agosto de 2026.