Cuando alguien calcula por primera vez cuánto necesita ahorrar para comprar una vivienda, casi siempre comete el mismo error: solo tiene en cuenta el 20% de entrada que no cubre la hipoteca, y se olvida de que la compra en sí misma tiene un coste adicional en impuestos y gastos que puede rondar otro 10-15% del precio. En este artículo desglosamos exactamente en qué se compone ese porcentaje adicional, para que puedas calcular con precisión cuánto necesitas tener ahorrado antes de firmar.
El error más habitual: olvidar que comprar tiene coste propio, más allá de la entrada
Si compras una vivienda de 200.000 € con una hipoteca al 80%, necesitas 40.000 € de entrada. Pero además de esos 40.000 €, tendrás que afrontar impuestos, notaría, registro, gestoría y, si pides hipoteca, la tasación. Ese segundo bloque de gastos es independiente de la entrada y hay que sumarlo aparte.
Desglose de los gastos de comprar una vivienda
1. El impuesto de la compra: ITP o IVA + AJD
Este es, con diferencia, el gasto más importante de todos, y depende de si la vivienda es de segunda mano o nueva:
- Vivienda de segunda mano → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): lo paga el comprador, y el tipo lo fija cada comunidad autónoma, con carácter general entre el 6% y el 10% del precio (o del valor de referencia catastral, si es mayor). Algunas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o compra de vivienda protegida.
- Vivienda nueva → IVA + AJD: se paga un IVA del 10% (o del 4% en VPO de régimen especial), más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también varía por comunidad, habitualmente entre el 0,5% y el 1,5%.
En Canarias, en lugar de IVA se aplica el IGIC, con un tipo distinto que conviene consultar de forma específica si compras en el archipiélago.
2. Notaría
La escritura de compraventa debe firmarse ante notario, con unos honorarios regulados por el Estado según el valor del inmueble. En 2026, el coste habitual se mueve entre 600 € y 900 € para una vivienda de precio medio, aunque puede variar algo según la complejidad del documento. Es posible pedir presupuesto a distintas notarías, ya que existe un margen legal de descuento de hasta el 10% sobre el arancel.
3. Registro de la Propiedad
Inscribir la escritura en el Registro también tiene un coste regulado, que suele situarse en un rango similar al de la notaría, dependiendo del valor de la vivienda.
4. Gestoría
Aunque no es obligatorio, es habitual encargar a una gestoría la tramitación de impuestos e inscripción registral. Su coste no suele ser muy elevado en el conjunto de la operación, y simplifica bastante el papeleo, especialmente si es tu primera compra.
5. Tasación (solo si pides hipoteca)
El banco exige una tasación oficial del inmueble antes de aprobar la hipoteca. En 2026, el coste habitual se mueve entre 250 € y 400 €, y corresponde pagarlo al comprador: es uno de los pocos gastos vinculados a la hipoteca que la Ley 5/2019 no traslada al banco.
6. Lo que ya NO paga el comprador desde 2019
Desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), los gastos de notaría, registro y gestoría vinculados específicamente a la hipoteca (no a la compraventa en sí) corren a cargo del banco. Es decir: pagas notaría y registro de la escritura de compraventa, pero no los de la escritura de préstamo hipotecario, que asume la entidad.
Cuánto suman todos los gastos: resumen por tipo de vivienda
| Tipo de vivienda | Gastos totales aproximados (sobre el precio) |
|---|---|
| Segunda mano | 10% – 12% |
| Obra nueva | 12% – 15% |
La diferencia entre ambas se explica principalmente porque el IVA (10%) suele ser algo más alto que el ITP medio, y porque se le añade el AJD.
Ejemplos prácticos de cuánto necesitas ahorrado
Ejemplo 1: vivienda de segunda mano de 150.000 €, ITP del 8%
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| ITP (8%) | 12.000 € |
| Notaría | 700 € |
| Registro | 500 € |
| Gestoría | 300 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | 300 € |
| Total gastos | ≈ 13.800 € |
| Entrada (20%, si financias el 80%) | 30.000 € |
| Total ahorro necesario | ≈ 43.800 € |
Ejemplo 2: vivienda nueva de 250.000 €, AJD del 1,2%
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| IVA (10%) | 25.000 € |
| AJD (1,2%) | 3.000 € |
| Notaría | 850 € |
| Registro | 600 € |
| Gestoría | 350 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | 350 € |
| Total gastos | ≈ 30.150 € |
| Entrada (20%, si financias el 80%) | 50.000 € |
| Total ahorro necesario | ≈ 80.150 € |
Cifras orientativas para julio de 2026. Los tipos de ITP y AJD varían según la comunidad autónoma: usa siempre el tipo exacto vigente en la tuya antes de hacer tu propio cálculo.
Cómo reducir estos gastos (dentro de lo legal)
- Comprueba si tienes derecho a tipos reducidos de ITP, habituales para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compra de vivienda protegida en varias comunidades autónomas.
- Pide presupuesto a varias notarías, ya que existe margen legal de descuento sobre el arancel oficial.
- Valora si necesitas gestoría o si te sientes cómodo tramitando tú mismo el pago de impuestos y la inscripción registral, especialmente si compras al contado y el proceso es más sencillo.
- Revisa bien qué gastos de la hipoteca te corresponden y cuáles no, para asegurarte de que el banco no te repercute indebidamente costes que la LCCI le atribuye a él.
Conclusión
Para calcular con realismo cuánto necesitas ahorrado antes de comprar una vivienda, no basta con mirar el 20% de entrada de la hipoteca: hay que sumarle entre un 10% y un 15% adicional en impuestos y gastos, según sea vivienda de segunda mano o nueva y según la comunidad autónoma en la que compres. Ignorar esta segunda cifra es, con diferencia, el error de cálculo más habitual entre compradores primerizos, y puede obligarte a paralizar una compra ya avanzada por falta de liquidez en el último momento.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos de comprar una vivienda se pueden incluir en la hipoteca? No de forma estándar: el banco financia hasta el 80% del precio o tasación de la vivienda, no los gastos de la operación. Existen productos específicos de «hipoteca más gastos» que amplían la financiación por encima del 100%, pero son mucho menos habituales y con requisitos más exigentes.
¿Cuándo hay que pagar el ITP? Generalmente dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura, mediante autoliquidación ante la administración tributaria de tu comunidad autónoma. Retrasarte puede generar recargos e intereses.
¿Los gastos son distintos si compro con hipoteca o al contado? Sí: si compras al contado, te ahorras la tasación y puedes prescindir de la gestoría con más facilidad, pero sigues teniendo que pagar el impuesto de la compra (ITP o IVA+AJD), la notaría y el registro de la escritura de compraventa.
¿Puedo negociar quién paga qué gasto con el vendedor? La ley establece quién paga cada concepto por defecto, pero en la práctica algunas condiciones (como comisiones de agencia) se negocian entre las partes y conviene dejarlas por escrito en el contrato de arras para evitar malentendidos.
Nota: los porcentajes e importes citados corresponden a julio de 2026 y varían según la comunidad autónoma. Actualiza esta tabla cada 3-4 meses, revisando especialmente cambios en los tipos de ITP o AJD de las comunidades con más tráfico en tu web.