De todos los documentos que vas a firmar al comprar una vivienda, el contrato de arras es probablemente el que menos atención recibe y el que más dinero real puede hacerte perder si lo firmas sin leerlo con calma. Se suele firmar en un ambiente de ilusión —ya has encontrado la vivienda, ya has acordado el precio— y precisamente por eso es el momento en el que más conviene pararse a revisar la letra pequeña.
En este artículo te explicamos qué es exactamente, qué tipos existen, qué consecuencias legales tiene, y qué revisar antes de firmarlo.
Qué es el contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo privado (no requiere notario, aunque puede formalizarse ante uno) mediante el cual el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal, y ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa completa en un plazo determinado, normalmente entre 30 y 90 días.
Su función es doble: por un lado, «reserva» la vivienda y retira al vendedor del mercado mientras se completan los trámites (solicitud de hipoteca, documentación, etc.); por otro, compromete económicamente a ambas partes, de forma que retirarse sin causa justificada tiene un coste real para quien incumple.
Los tres tipos de arras (y por qué la diferencia importa muchísimo)
El Código Civil español regula distintos tipos de arras, y las consecuencias de cada una son muy distintas si alguna de las partes decide no seguir adelante. Es, con diferencia, el punto más importante que debes revisar antes de firmar.
Arras penitenciales (las más habituales)
Permiten a cualquiera de las dos partes desistir del contrato sin necesidad de justificar el motivo, asumiendo una penalización económica ya pactada de antemano:
- Si el comprador se retira, pierde la cantidad entregada como señal.
- Si el vendedor se retira, debe devolver el doble de esa cantidad.
Es el tipo de arras que regula el artículo 1454 del Código Civil, y el que se firma con más frecuencia en las compraventas entre particulares en España, precisamente porque da a ambas partes una vía de salida «tasada» sin necesidad de ir a juicio.
Arras confirmatorias
Refuerzan el compromiso de compraventa, pero no permiten a ninguna de las partes desistir libremente: si alguien incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato (obligar judicialmente a completar la venta) o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios reales causados, no una cantidad prefijada. Son menos habituales en compraventas particulares porque implican un proceso judicial más largo en caso de conflicto.
Arras penales
Funcionan como una cláusula penal: se pacta una penalización económica en caso de incumplimiento, pero, a diferencia de las penitenciales, no sirven como una vía de desistimiento «libre»: quien incumple no solo pierde o devuelve la señal, sino que además puede ser obligado a cumplir el contrato o a indemnizar daños adicionales.
Por qué importa tanto la diferencia: si el contrato no especifica claramente qué tipo de arras estás firmando, la jurisprudencia tiende a interpretarlas como penitenciales por defecto, pero dejarlo por escrito con claridad evita cualquier discusión posterior sobre qué se pactó realmente.
Cuánto se suele entregar como señal
No existe un porcentaje fijado por ley, pero la práctica habitual en España se mueve entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda. Cantidades más bajas dan menos garantía real al vendedor de que el comprador va en serio; cantidades más altas incrementan el riesgo económico del comprador si finalmente no puede completar la compra (por ejemplo, si el banco le deniega la hipoteca).
Qué debe incluir un buen contrato de arras
- Identificación completa de comprador y vendedor, con sus datos y DNI/NIE.
- Descripción precisa de la vivienda, incluyendo su referencia catastral y los datos registrales que aparecen en la nota simple.
- Precio total de la compraventa y la cantidad exacta entregada como arras.
- Tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales), especificado sin ambigüedad.
- Plazo máximo para formalizar la escritura pública ante notario.
- Quién asume cada gasto de la operación (aunque la ley establece un reparto por defecto, es habitual dejarlo explícito para evitar discusiones).
- Cláusula de condición suspensiva ligada a la hipoteca, si vas a necesitar financiación: esto es clave y lo explicamos con más detalle a continuación.
- Declaración del vendedor sobre cargas, confirmando que la vivienda se entrega libre de cargas, deudas pendientes con la comunidad de propietarios, o inquilinos, salvo que se indique lo contrario.
La cláusula que más protege al comprador: la condición suspensiva de financiación
Si vas a comprar con hipoteca, uno de los mayores riesgos de firmar arras penitenciales «a secas» es que, si el banco finalmente no te concede la financiación, técnicamente estarías incumpliendo el contrato por causas ajenas a tu voluntad, y perderías la señal entregada.
Para evitar esto, es muy recomendable incluir una cláusula de condición suspensiva, que establece que, si no consigues la financiación pactada dentro del plazo acordado (habiendo actuado de buena fe y solicitado la hipoteca en tiempo y forma), el contrato queda sin efecto y tienes derecho a la devolución de la cantidad entregada, sin penalización.
No todos los vendedores aceptan esta cláusula de buen grado, porque reduce su seguridad de que la operación se cierre, pero es una de las negociaciones más importantes que puedes plantear antes de firmar si tu compra depende de que te aprueben la hipoteca.
Qué pasa si una de las partes se echa atrás
Con arras penitenciales, que son las más habituales:
- Te echas atrás tú (comprador) sin causa justificada: pierdes la cantidad entregada. Si habías dado 15.000€ de señal, el vendedor se los queda y la vivienda vuelve al mercado.
- Se echa atrás el vendedor: debe devolverte el doble de lo entregado. Si diste 15.000€, te devuelve 30.000€.
- No se completa por causa justificada y prevista en el contrato (por ejemplo, la cláusula de condición suspensiva de financiación que hemos visto): se resuelve el contrato y se devuelve la señal sin penalización para ninguna parte.
Errores habituales al firmar un contrato de arras
- Firmar sin haber revisado antes la nota simple del Registro de la Propiedad.
- No especificar el tipo de arras, dejando margen a interpretaciones distintas si algo sale mal.
- No incluir la cláusula de condición suspensiva de financiación, asumiendo un riesgo innecesario si compras con hipoteca.
- Fijar un plazo demasiado corto para completar la operación, sin margen si el banco tarda más de lo previsto en aprobar la hipoteca.
- Usar plantillas genéricas de internet sin adaptarlas a tu caso concreto, especialmente en operaciones con particularidades (herencias, varios propietarios, vivienda con inquilino).
Conclusión
El contrato de arras no es un mero trámite: es el documento que fija las reglas del juego —y las penalizaciones— antes de llegar a la notaría. Entender qué tipo de arras estás firmando, qué plazo tienes, y sobre todo, si has protegido tu situación con una cláusula de condición suspensiva de financiación, puede ser la diferencia entre una compra tranquila y perder varios miles de euros por una circunstancia que ni siquiera dependía de ti. Ante cualquier duda, especialmente en operaciones de importe elevado, vale la pena que un profesional revise el contrato antes de firmarlo.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras? No, no es obligatorio por ley, pero es la práctica habitual del mercado español porque da seguridad a ambas partes durante el periodo entre el acuerdo y la firma de la escritura.
¿El contrato de arras tiene que pasar por notario? No es obligatorio, aunque puede formalizarse ante notario si ambas partes lo prefieren. La mayoría de contratos de arras se firman como documento privado.
¿Puedo negociar el porcentaje de la señal? Sí, no hay un mínimo ni máximo legal. Lo habitual es entre el 5% y el 10% del precio, pero es una cuestión de negociación entre comprador y vendedor.
¿Qué pasa si el banco tarda más de lo previsto en aprobar mi hipoteca? Si no incluiste una cláusula de ampliación de plazo o de condición suspensiva, corres el riesgo de incumplir el plazo pactado. Por eso es tan importante negociar estos plazos con margen realista antes de firmar.
Nota: este artículo tiene una finalidad informativa y no constituye asesoramiento legal. Para operaciones de importe elevado o con circunstancias particulares, recomienda siempre a tus lectores consultar con un abogado antes de firmar.